北京市城市更新行動計劃發布，防止大拆大建

　　8月31日，北京市發布印發《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》的通知。其中涉及商辦部分，《行動計劃》指出，到2025年，完成22個傳統商圈改造升級；對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。

　　近日，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知要求，嚴格控制大規模搬遷；不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元(片區)或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　克而瑞點評：

　　8月31日，北京市印發《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》，加快推動城市更新。從政策層面看，北京市將有效疏解非首都功能，引導需求向外部區域轉移，為城市更新創造巨大空間。一方面，北京將不斷發展城市外圍區域，引導需求向外圍區域轉移，合理配置全市資源。另一方面，疏解非首都功能，有助于推動京津冀協同發展。現代服務業、高精尖產業，有望成為改造后重點發展的產業方向。

　　從市場層面來看，北京市物業改造升級空間大，商辦樓齡超15年的物業占比均超三成。據克而瑞資管北京監測，十大商務區寫字樓房齡超15年的建筑面積占存量總面積的38%，商業物業占比亦超過33%。

北京十大商務區寫字樓樓齡情況

數據來源：克而瑞資管，CAIC

　　同時，北京城市更新領域，專業機構涌現，通過城市更新實現資產盤活與價值提升。近兩三年以來，以高和、高瓴、吉寶資本、黑石、GIC等為代表的投資機構頻頻在非住領域進行大宗交易，收購一線及主要核心城市的寫字樓、商業、產業園等投資性物業，尋求核心增益型及機會型投資機遇。北京已連續三年大宗交易超過500億元以上，2020年北京大宗交易統計成交39宗共計664億元，其中涉及城市更新類交易額占比約25%。資產并購后，投資機構通過對資產的持續運營管理，實現城市更新項目的不斷增值。

　　總體來看，城市更新已經進入新階段，轉向存量提質改造和增量結構調整并重，質量化發展與可持續發展成為主要特征。城市更新是房地產市場高階發展的必然出路。相對舊改，城市更新超越了舊改以物質形態改造為主的范疇，內涵擴展到城市規劃、產業結構更新與升級等多方面的內容。城市更新是一個城市發展的永續過程，中國的城市更新正在進入到有機更新的新階段，正由大拆大建、規模化更新建設時代，逐漸過渡到質量化、可持續發展的城市更新時代。

行業動態

　　1）國家統計局：8月份制造業采購經理指數繼續保持在擴張區間，非制造業商務活動指數受疫情影響回落明顯

　　受近期國內疫情汛情等因素影響，8月份制造業采購經理指數為50.1%，比上月回落0.3個百分點，繼續保持在擴張區間；非制造業商務活動指數為47.5%，低于上月5.8個百分點，落至臨界點以下，其中建筑業為60.5%，高于上月3.0個百分點，位于高位景氣區間，服務業為45.2%，明顯低于上月7.3個百分點；綜合PMI產出指數為48.9%，低于上月3.5個百分點。

　　2）國新辦“住有所居”新聞發布會

　　8月31日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房和城鄉建設部有關負責人介紹了住房和城鄉建設事業為全面建成小康社會作出的重要貢獻。同時，會議提出在進一步完善住房保障體系、繼續全面落實房地產市場長效機制、實施城市更新行動等方面加強舉措，努力實現全體人民住有所居，解決好新市民青年人住房困難問題。

　　3）北京統計局：聚力高質量，上半年京津冀經濟持續恢復向好

　　上半年，京津冀三地持續統籌推進疫情防控和經濟社會發展，生產需求逐步恢復，新興動能培育壯大，協同發展穩步推進，區域經濟呈現穩定恢復、穩中向好態勢。

　　4）北京：印發城市更新行動計劃，有序推進產業園區升級改造

　　近日，北京印發《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》的通知。其中涉及商辦部分，《行動計劃》指出，到2025年，完成22個傳統商圈改造升級；對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。

　　5）今年北京擬供應131宗租賃住房用地項目，供應總量較往年大幅提升

　　北京市規劃自然資源委8月30日對外發布了131宗擬于2021年供應的租賃住房用地項目信息。這是北京市首次集中對外發布全年租賃住房項目供地信息，供應總量較往年大幅提升。

　　6）上海：上海市規劃資源局發布《上海市國土空間近期規劃（2021-2025年）》

　　9月1日，上海市規劃資源局發布《上海市國土空間近期規劃（2021-2025年）》，《規劃》提到，加快形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發力、南北轉型”的市域空間新格局，推進東西兩翼國家戰略承載區的高質量建設，推動南北兩側金山寶山地區轉型升級，全面建設崇明世界級生態島。

　　7）成都加快發展保障性租賃住房，2021年計劃籌集建設6萬套

　　成都市提出，“十四五”期間計劃籌集建設保障性租賃住房25萬套（間），其中2021年計劃籌集建設6萬套（間）。保障性租賃住房承租人可以按照規定申領居住證，居住證持有人按規定享受義務教育、醫療衛生、公積金等基本公共服務。

　　8）杭州人才吸引力位居第二，居住保障工作先行

　　據杭州市住保房管局消息，截至目前，杭州保障性住房新開工106.7萬平方米，提前超額完成全年目標。今年，住房保障工作被列入2021年杭州市民生實事項目，明確分配公共租賃住房實物配租房源5000套、貨幣補貼保障家庭3萬戶，新開工保障性住房100萬平方米。

企業動態

　　1）華南城與招商蛇口訂立戰略合作框架協議

　　2021年9月1日，公司的全資附屬公司——華南城集團有限公司與招商蛇口簽訂戰略合作框架協議，作重點研究現有板塊的資產整合及存量開發事宜。此次合作，體現了雙方在長期戰略發展思路上的高度契合，各自發揮優勢，重點在城市商業綜合體、房地產開發、城市更新(含舊城改造)、商業運營及物業管理等方面開展廣泛深入合作。

　　2）美凱龍按計劃向遠洋轉讓資產

　　9月1日，紅星美凱龍發布關于出售、轉讓資產的進展公告，天津遠璞已累計持有紅星企發51%的股權，剩余紅星企發19%的股權交易仍將按計劃分階段實施。根據此前7月18日遠洋集團與紅星控股簽訂的協議，遠洋集團將通過天津遠璞收購紅星控股子公司紅星企發70%股權。

　　3）金茂物業沖刺港股IPO：高端物業管理服務領導者，寫字樓月均收費達27.3元

　　金茂物業發展股份有限公司（以下簡稱“金茂物業”）于8月31日正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，中金公司和匯豐擔任聯席保薦人。

　　招股資料顯示，金茂物業是TOP20地產開發商中國金茂旗下子公司，其歷史可追溯至1993年，該年中化集團（中國金茂控股股東）設立中化酒店，自此即為中國金茂的前身及其附屬公司開發的物業提供物業管理服務。除物業管理服務之外，金茂物業亦提供各種增值服務，包括社區增值服務及非業主增值服務。

　　4）南都物業：部分長租公寓項目已盈利，將向輕資產模式轉型

　　9月1日，南都物業2021年半年度業績說明會召開。趙磊表示，公司長租公寓業務實際經營狀況目前已穩定向好，部分公寓項目已盈利，大悅商業子公司上半年虧損主要因旗下群島酒店業務，受到疫情持續影響導致，而非長租公寓業務導致虧損。未來公司長租公寓業務將向輕資產運營模式轉型，減少前期裝修等重資產投入，該模式可在項目承接初期即實現盈利。

　　5）天虹簽約長沙市鄱陽匯金中心項目，商業建面12萬

　　近日，天虹數科商業股份有限公司在長沙市雨花區洞井街道辦事處舉行合作簽約儀式，正式進駐鄱陽匯金中心項目。項目位于長沙市雨花區韶山路與萬芙路交匯東南角，共計7層，總面積約12萬平方米，是目前天虹在湖南最大的購物中心旗艦店。項目定位為“暢享歡樂時光的時尚生活中心”，以潮玩時尚、親子歡樂、品質生活為主打，同時融合湖南文化特色和天虹數字化智慧零售服務。

　　6）中海將打造首個5A級近零能耗高層寫字樓

　　8月31日，中海企業集團碳中和研討會暨總部大廈零碳示范項目設計專家評審會在深圳召開。專家評審委員會，一致認為中海新總部大廈打造國內首個5A級高層寫字樓近零能耗建筑和零碳建筑（運行階段）技術方案可行，達到國際先進水平。

　　7）大悅城控股上半年投資物業營收24.71億

　　2021年上半年，大悅城控股投資物業及相關服務實現營業收入24.71億元，同比增長21.86%。大悅城控股持有已開業10個大悅城購物中心、1個春風里項目及1個祥云小鎮項目，商業面積約188萬平方米。報告期末，公司在建擬建的大悅城、大悅春風里、祥云小鎮共17個，商業面積約176萬平方米；其他非標準化產品管理項目（如成都鴻云悅街、杭州運河文化中心、北京永豐悅界等）共8個，商業面積約14萬平方米。今年下半年預計將有蘇州大悅春風里、長沙大悅城、北京豐臺大悅春風里、重慶大悅城、武漢大悅城等5個項目開業，總計商業面積65.9萬平方米。

　　8）萬達商管：上半年收入226億元，同比增長32.06%

　　大連萬達商業管理集團股份有限公司披露的2021年公司債券半年度報告數據顯示，公司上半年收入226.8億元，同比增長32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤總額95.15億元。其中，投資物業租賃及管理收入209.96億元，同比增長30.15%，毛利率72.22%；酒店運營收入6.57億元，同比增長111.81%，毛利率43.63%。未來公司將實施“輕資產”戰略，不斷豐富產品及商業業態，運用先進技術平臺和手段，推動線上線下融合及業務創新。

項目動態

　　1）通州富力中心C01棟寫字樓及E01商場裙樓實現封頂

　　8月31日，據通州發布官方微信，北京副中心六大商業綜合體之一的通州富力中心C01棟寫字樓及E01商場裙樓實現封頂，通州富力中心位于地鐵上蓋，總建筑面積約63萬㎡，其中購物中心約8萬㎡，兩棟超甲級寫字樓建筑面積約12萬㎡，均建在TOD商業之上。

　　2）北京環球度假區將于9月下旬正式開放，北京環球影城門票將于9月14日正式開售

　　巨型文旅項目北京環球度假區將于9月20日正式開放，項目包括北京環球影城主題公園、兩家度假酒店、北京環球城市大道，其中北京環球影城主題公園包括7個主題分區。該項目自2001年簽署合作意向書，2014年正式獲批。

　　3）金地·啟匯中心耀世啟幕

　　近日，位于北京金盞金融商務區的金地·啟匯中心舉行啟幕活動，該項目為金地集團打造的商務綜合體，總建筑面積約6.8萬㎡，包括4.8萬㎡辦公和2萬㎡自持運營配套。

　　4）南寧五象萬象匯9月5日開業

　　9月5日，南寧五象萬象匯正式開業，這也是華潤置地在南寧打造的首座萬象匯。項目位于華潤二十四城綜合體區域，商業體量6萬㎡。南寧五象萬象匯強調“親民”屬性，打造“家庭生活延伸空間”，同時引進50多家首店品牌，包括萬家CiTY華南首店、沉浸式兒童成長游樂場meland club廣西首店、以及奈雪的茶等區域首進品牌。

　　5）9月，11座萬達廣場將開業

　　9月1日，萬達宣布9月全國將有11座萬達廣場開業，遍布廣東、湖南、山東、安徽、河北、天津、海南、湖北、遼寧、上海、福建11個省市區，其中5座將于9月30日同時開業。

　　6）上海大虹橋將新增80萬平方米商業體，首批入駐商戶名單劇透

　　近日，大虹橋板塊大型商業體萬科天空之城首批入駐的商戶名單已經提前曝光，包括：NIO蔚來House、Nitori、CGV影院、威爾仕W Fitness等主力店；粒子狂熱、UNIQLO、MUJI等時尚、新興業態；Baker&Spice、Peet’s以及Seesaw Coffee等知名餐飲品牌及外街深夜小酒館類餐飲業態，以及彈力猩球、奈爾寶兒童樂園、全國首家親子劇場造夢盒子ZMBOX等兒童業態。

　　7）中關村科技園區豐臺園打造多元融合的高品質活力中心

　　經過30年發展，豐臺園已成為豐臺區經濟發展的主引擎和科技創新的主戰場、首都重要的產業功能區和高技術創新基地。總收入由建園初期的6200萬元上升到2020年的6900億元，留區稅收41.4億元。

　　8）北京國際設計周永久會址項目年底將竣工交付

　　北京國際設計周永久會址項目已完成鋼結構施工，屋面完成60%，幕墻已開始龍骨安裝，地下結構進入機電安裝階段，預計于10月下旬實現外立面亮相。目前，項目已進入倒排工期的沖刺階段，年底前將竣工交付。

大宗交易

　　1） 中天金融擬出售中天城投100%股權

　　8月31日，中天金融發布公告稱，公司擬出售中天城投100%股權，并于8月 30日與佳源創盛簽署了《關于收購中天城投集團有限公司之股權轉讓框架協議》，股權轉讓價款暫定為180億元。

　　2） 京東39.9億港元收購物流資產

　　9月3日，京東智能產業發展和中國物流資產控股有限公司聯合公告，京東智能產業發展將要約收購中國物流資產(01589.HK)9.165億股股份，占中國物流資產已發行股本約26.38%，購買價為每股待售股份4.35港元，交易總代價39.9億港元。

　　3） 旭輝擬出售上海領航社項目30%股權

　　9月2日，旭輝集團公告，擬以2.13億元出售上海領航社項目公司30%權益。領航社項目為主要由公寓、商業及寫字樓組成的綜合體，由旭輝與中國平安共同打造，部分物業為自持。

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