導讀

　　短短幾年，萬緯物流取得了中國物流地產市占率第二、中國最大的冷鏈物流地產商的好成績，對此，你看好萬科的物流業務嗎？

　　一直以來，提到萬科，大家會經常想起其房地產和物業業務，近年來，萬科逐漸將業務延伸至商業、長租公寓、冰雪度假、教育等領域，還有一個大家關注的——物流倉儲領域。

　　2014年底，萬科開始布局物流地產，將物流地產業務視為城市配套服務鏈條上重要的一環；2015年6月，萬科宣布成立萬科物流地產發展有限公司，并啟用獨立物流品牌——萬緯物流，作為物流倉儲服務平臺。六年過去了，萬科的物流業務發展情況如何呢？

　　據悉，萬緯物流聚焦發展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業務，服務客戶超過850家，多為全球知名品牌，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

　　近日萬科發布了2020年年報，報告期內，萬緯物流管理項目的營業收入人民幣18.7億元，同比增長37%，其中高標庫營業收入人民幣12.9億元，同比增長29%；冷庫營業收入人民幣5.8億元，同比增長60%。

　　物流地產市占率第二 高標倉儲穩定期出租率94%

　　2017年，由萬科等組成的中國財團正式私有化普洛斯，造就了亞洲歷史上最大的私募股權并購案。其中萬科持有普洛斯21.4%的股份，為第一大股東。隨著私有化的完成，普洛斯先進的物流地產經驗和運作模式，讓萬緯物流版圖得以加速擴張。

　　同年萬科中期業績會上，萬科董事會主席郁亮表示，“在萬科未來10年版圖業務中，除了傳統住宅開發之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業數一數二的優勢業務的領域一是商業地產，另一個就是物流地產。”

　　根據智研咨詢數據顯示，2019年物流地產市占率，CR4為48.9%，CR8為68.3%，其中萬緯為第二，占比為7.3%。

　　此前，郁亮表示，“物流倉儲本身便屬于萬科的優勢業務，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標應該是全球第一，而不只是中國第一。”

　　2020年，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建筑面積1,148萬平方米，累計開業建筑面積 700萬平方米。所管理的項目中，高標庫128個，可租賃建筑面積1,062萬平方米，高標庫穩定期出租率94%；冷庫20個，可租賃建筑面積86 萬平方米，冷庫穩定期使用率77%。

　　同時，萬緯物流繼續完善核心節點布局，2020年新開業195萬平方米，新獲取管理項目10個，可租賃建筑面積75萬平方米。

　　據招商交運顯示，目前一線城市集中了我國約60%現代倉儲物流設施，未來隨著電商滲透率逐步下沉，有望推動二、三線城市倉儲物流行業進一步發展。盡管倉儲物流行業在疫情中一度受到較大的沖擊，但相比傳統地產酒店、零售地產、辦公樓等其它物業類型，倉儲物流顯示出了極強的韌性和抗風險的能力，尤其一線城市的租金水平仍然強勢提升。

　　其中，和普通倉相比，高標倉具有面積大、凈空高、設備自動化、物流流程智能化以及地面平整度高的優點，在運營效率上具備較高優勢，租金水平也具備較強吸引力，但國內高標倉的供需還存在缺口。

　　中國最大的冷鏈物流地產商

　　萬緯物流的另一個主營業務為冷鏈物流。

　　2017年，萬緯正式進軍冷鏈物流，引入國際領先的冷鏈專業運營科技系統。2018年萬科并購太古冷鏈物流資產包，包括其位于上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7個冷鏈物流園。

　　至此，冷鏈物流成為萬緯物流的核心業務。其中，主營業務為食品冷鏈，也逐漸在拓展醫藥高端冷鏈，主打高標準的差異化競爭力。

　　在食品冷鏈方面，褚橙、佳沛、費列羅等行業頭部企業都是萬緯的客戶。

　　在萬科2020年業績會上，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝稱：“大家吃的褚橙，分撥中心在萬緯昆明物流園，也是褚橙全國唯一的高標倉分撥中心；華東地區每兩顆費列羅巧克力，就有一顆出自萬緯冷鏈物流園。”

　　在醫藥冷鏈端，2020年萬緯完成行業首個快建高標準冷庫落地完工，并在短短68天內將北京亦莊項目改造成為疫苗外延冷庫，順利支持了新冠疫苗緊急存儲任務；疫情之下，廈門、寧波、成都等地3個冷鏈園區被當地政府指定作為中轉監管倉。

　　據了解，萬緯冷鏈未來的"三段式"布局：一，原產地雷達：即田間冷鏈最先一公里；二，城市接力棒：承擔城市中轉和城市配送；三，到家的守護者：將新鮮美味送往最后一公里至千家萬戶。

　　如今，萬緯物流已是國內最大的冷庫運營商。2019年，萬緯稱冷鏈業務已經實現盈虧平衡，甚至開始盈利。

　　對于冷鏈業務的未來，萬緯表示，希望在未來3年把冷鏈倉庫鋪到全國，把全國各省市都打通，用冷鏈干線把所有地區都連接起來。根據萬緯物流的計劃，將在全國布局近100個園區，運營面積達300萬平米。

　　目前，萬緯在全國23個城市布局了30個冷鏈園區，可運營面積達到100萬平，完善對國內一二線城市及內陸核心城市的覆蓋。

　　隨著疫情下，社會對于食品安全的重視度提升，生鮮新零售的加速涌現和連鎖餐飲消費的不斷恢復，生鮮電商等冷鏈新興需求提速，冷鏈市場需求將進一步釋放。

　　對于為何要做物流，萬科表示做物流的初心為“連接實體經濟與人民百姓，讓社會更高效”,目前其物流業務效益非常正常，也在向一個非常好的方向發展。

　　“物流的資產及經營管理能力也獲得資本市場認可，目前穩定運營期的高標倉和冷鏈的NOI率，都可以滿足基本的回報要求。”祝九勝表示。

　　此次新冠疫情也進一步凸顯了物流的重要性。同時，萬科對物流戰略一直沒有變化，希望基于位置優勢提供好產品好服務，同時要在物流業務積極擁抱科技，建設數字智慧園區，科技賦能，提供跨維度服務客戶能力。所以萬科對物流業務非常有信心，也會努力把它做得更好。

　　短短幾年，萬緯物流取得了中國物流地產市占率第二、中國最大的冷鏈物流地產商的好成績，對此，你看好萬科的物流業務嗎？