截至今年11月底，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品共批準(zhǔn)24只，已上市22只，總市值約830億元，與之相對比的是，截至今年三季度末，全球REITs市場總市值超過2萬億美元。

　　“僧多粥少”加上資產(chǎn)本身具備核心競爭力，在今年稍顯“震蕩”的股市環(huán)境下，公募REITs逆勢增長，成為備受資本關(guān)注的“超級明星”。

　　12月26日，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式獲得中國證監(jiān)會注冊批復(fù)，首只國內(nèi)民企倉儲物流REIT也由此誕生。在此之前，我國已成立的倉儲物流REITs僅有2只，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的獲準(zhǔn)發(fā)行，無疑進(jìn)一步擴(kuò)產(chǎn)和豐富了這條產(chǎn)品線。

　　嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)，包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。而值得一提的是，依托京東強(qiáng)大的商流底盤，以及各項穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增速，三個園區(qū)的出租率均達(dá)100%，運(yùn)營平穩(wěn)，社會效益突出。

　　“京東的供應(yīng)鏈優(yōu)勢，是通過集團(tuán)內(nèi)的資源整合，從而形成布局完善的基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)字能力，從而發(fā)揮出更大的社會價值。”京東集團(tuán)高級副總裁、京東產(chǎn)發(fā)CEO胡偉此前曾表示，“相比于平臺型模式，打造供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施這條路是笨功夫，也是慢功夫，它需要冷錘慢打，但是它對于全行業(yè)、全社會都有普遍的、長期的價值，這一點在倉儲設(shè)施上體現(xiàn)得尤為明顯，我們很多的倉庫在拿地建設(shè)初期，基本四周都是荒地，等到我們進(jìn)入之后，慢慢帶動越來越多的制造、商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)入，逐步在當(dāng)?shù)貭I造出一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這也是為什么近些年來越來越多的地方都會從建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)來促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。”

　　念念不忘，又是一個起點。

　　今年是京東自建物流的第十五個年頭，去年5月，京東物流在港交所鳴鑼，物流供應(yīng)鏈概念浩蕩如潮；一年有余，2022年歲尾，京東攜優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，乘著全新的資產(chǎn)證券化試點的東風(fēng)，再次向外界展示自身的成長性。

　　不再掩藏鋒芒的，還有嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的資產(chǎn)開發(fā)管理和運(yùn)營管理人——京東產(chǎn)發(fā)。這個曾經(jīng)并不為外界熟知的京東子集團(tuán)，一直以來都是作為京東供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的基石存在，最近一次被外界關(guān)注，是在今年年初完成了對港股上市公司中國物流資產(chǎn)（CNLP）的私有化，而這場并購的背后，是中國倉儲物流行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的新舊模式轉(zhuǎn)換。

　　實物的、虛擬的，不動的、流通的，單點的、綜合的，它們彼此間咬合支撐，共同構(gòu)成京東新型實體的堅固護(hù)城河。

　　首只民企倉儲物流REIT誕生

　　作為近兩年來炙手可熱的資本市場新物種，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功推出一直以來都備受關(guān)注。特別是，從高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流，再到保障性租賃住房，REITs項目類型不斷豐富、市場規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)容。

　　不過，與成熟的美國REITs市場相比，我國公募REITs數(shù)量、品種都處于早期階段，也與我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模尚不匹配。特別是倉儲物流REITs較為稀缺。

　　嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT是目前我國已成立的第三只倉儲物流REIT。值得一提的是，其也是市場上首只民企倉儲物流公募REIT。

　　招募說明書顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)為：京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目、京東商城亞洲一號倉儲華中總部建設(shè)項目、京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園項目。

　　依托京東集團(tuán)龐大的交易規(guī)模，作為京東商流的重要基礎(chǔ)設(shè)施配套的承托，三個園區(qū)的出租率常年保持在100%。

　　特別是在各地對物流倉儲用地相對謹(jǐn)慎的大前提下，現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施資源具有一定的稀缺性，因此，相關(guān)園區(qū)的出租率和租金復(fù)合增速都長期走高。

　　數(shù)據(jù)顯示，廊坊園區(qū)平均月租金36.05元/平方米，武漢園區(qū)月租金32.4元/平方米，重慶園區(qū)的月租金為22.53元/平方米，年度租金平均漲幅在3%左右。

　　如此背景之下，核心區(qū)域樞紐以及重要物流節(jié)點之上的物流倉儲設(shè)施資源，更顯稀缺。

　　嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的三個項目均位于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心區(qū)域，分處為國家級流通節(jié)點城市，以及京津冀城市群重點區(qū)域城市，資源穩(wěn)定性強(qiáng)，是京東旗下相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

　　立足基礎(chǔ)設(shè)施等實物資產(chǎn)，公募REITs將流動性不強(qiáng)的基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場進(jìn)行鏈接，將市場資金引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，對于盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)都有著重要意義。

　　如今，倉儲物流REITs又迎來民營資本的加入，無論是對公募REITs產(chǎn)品類型豐富度的提高、規(guī)模的擴(kuò)容，抑或是盤活具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的倉儲物流資源，都意義重大。

　　以嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT為例，此次REITs項目將有望通過引入社會資金進(jìn)一步盤活約35.1萬平方米的現(xiàn)代化倉儲。

　　供應(yīng)鏈新基建的“京東想象”

　　2014年，京東第一座“亞洲一號”在上海正式投入運(yùn)營，時光飛逝，短短八年時間，京東產(chǎn)發(fā)運(yùn)營管理的亞洲一號智能產(chǎn)業(yè)園已達(dá)67座。

　　橫跨電商、零售、物流、健康等多個產(chǎn)業(yè)，京東向下扎根，強(qiáng)大的技術(shù)與服務(wù)能力之外，堅實的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施“底盤”也已顯雛形。京東2022年Q3財報顯示，截至2022年9月30日，京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1267億元，同比增幅達(dá)到65%。

　　從增幅不難看出，京東在供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施上的投入，以及規(guī)模建設(shè)仍處于增長期。一方面，京東主業(yè)仍處于高速增長期，其他業(yè)務(wù)條線也均有較強(qiáng)上升空間；另一方面，整體集團(tuán)戰(zhàn)略層面，京東體系內(nèi)各個板塊都在變得更“開放”，為新發(fā)展階段的到來做準(zhǔn)備。

　　以一個典型的數(shù)據(jù)為例，截至2021年12月31日，京東物流倉儲網(wǎng)絡(luò)總管理面積（含云倉生態(tài)平臺上云倉的管理面積）超過2400萬平方米，京東自建倉僅滿足約899萬平方米的供給，遠(yuǎn)無法滿足京東物流的租賃需求。

　　而嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一個顯著特征，就是與京東集團(tuán)各個業(yè)務(wù)形成的強(qiáng)協(xié)同關(guān)系，從三家物流園區(qū)的租戶構(gòu)成來看，第三方租戶占比較少，大部分業(yè)務(wù)和收入均依賴京東物流。相比于傳統(tǒng)倉儲設(shè)施的貨物存放，高標(biāo)倉往往都需要在建設(shè)前期就配套智能化的倉儲和分揀設(shè)備，因此租賃方和承租方之間往往都可以建立相對穩(wěn)定的合作關(guān)系。此次京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)的資產(chǎn)中的三個項目，承租人簽署的租賃合同期限為6年，高于行業(yè)平均水平的3年。

　　業(yè)務(wù)條線豐富有縱深度，發(fā)展期內(nèi)龐大的基建規(guī)模，和確定性較強(qiáng)的長尾需求屬性，共同構(gòu)成了嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT收益穩(wěn)定的特征。

　　招募說明書顯示，2022年上半年，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的3個園區(qū)營業(yè)收入合計達(dá)5315萬元，凈利潤2079萬元，凈利潤率達(dá)到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

　　即便在三家園區(qū)中，廊坊園區(qū)運(yùn)營時間較短，但由于地處北京和天津兩大直轄市之間，且京津冀區(qū)域高標(biāo)倉供應(yīng)較為緊張，因而保持了較好的收益。

　　事實上，此前由于缺乏成本相對較低的融資渠道，與同行相比，京東無論在“亞洲一號”的布局力度和數(shù)量上，還是在已建成園區(qū)的盈利等方面，都有很大的進(jìn)步空間，特別是在與以普洛斯為首的外資物流倉儲企業(yè)的相對比之下。

　　此番將旗下物流園區(qū)重資產(chǎn)通過REITs方式上市，可以減少京東自有資金投入壓力，為集團(tuán)整體業(yè)務(wù)“松綁”。而將成熟園區(qū)的投資置換出來，京東可以繼續(xù)投入“亞洲一號”等供應(yīng)鏈基建項目的布局，為自己的未來“買單”。

　　獻(xiàn)策現(xiàn)代物流規(guī)劃

　　京東產(chǎn)發(fā)有了新思路

　　此次嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的資產(chǎn)開發(fā)管理和運(yùn)營管理人，是京東集團(tuán)旗下唯一倉儲物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營管理子集團(tuán)——京東產(chǎn)發(fā)，主要運(yùn)營機(jī)構(gòu)為京東東鴻。據(jù)公開資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲物流設(shè)施項目。

　　今年3月28日，京東集團(tuán)發(fā)布公告稱，京東產(chǎn)發(fā)完成8億美元B輪融資，由高瓴投資、華平投資和一家全球領(lǐng)先的投資機(jī)構(gòu)等共同投資。一年前（2021年3月），京東產(chǎn)發(fā)同樣獲得過高瓴資本、華平投資領(lǐng)投的7億美元A輪融資。

　　不顯山不露水。京東產(chǎn)發(fā)之于京東而言，一是管理其不斷擴(kuò)大的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施和其他不動產(chǎn)資源，是基石般的存在；二是通過多年來沉淀的在高標(biāo)倉建設(shè)以及管理方面的經(jīng)驗，對外輸出服務(wù)，滿足日益增長的外部客戶需求，從一個企業(yè)的成本中心走向業(yè)務(wù)新增長中心。

　　京東產(chǎn)發(fā)最近一次被外界關(guān)注，是在今年年初完成了對港股上市公司中國物流資產(chǎn)（CNLP）的私有化，這場并購的背后，是中國倉儲物流行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的新舊模式轉(zhuǎn)換。

　　實際業(yè)務(wù)層面，京東產(chǎn)發(fā)此前為全球知名汽車公司寶馬，量身定制了超過4萬平方米的，在華首個綠色零件配送中心。通過優(yōu)化選址、規(guī)劃設(shè)計與綠色開發(fā)建設(shè)等專業(yè)度較高的智能產(chǎn)業(yè)園的定制開發(fā)，京東產(chǎn)發(fā)幫助寶馬完善了其在中國本土化的物流網(wǎng)絡(luò)部署。

　　具備對復(fù)雜產(chǎn)業(yè)的園區(qū)中心規(guī)劃能力，得益于京東產(chǎn)發(fā)在集團(tuán)體系下，進(jìn)行過長期的業(yè)務(wù)打磨。這也注定京東產(chǎn)發(fā)能夠幫助項目方在運(yùn)營的過程中，與京東集團(tuán)旗下的電商交易、京東物流快遞等業(yè)務(wù)快速形成閉環(huán)。因此，京東產(chǎn)發(fā)也被稱為最懂供應(yīng)鏈與電商零售的服務(wù)商之一。

　　這同樣為嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT項目收益的提高，以及后續(xù)運(yùn)營的穩(wěn)定提供了又一層堅實的保障。對于京東整體供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的后續(xù)布局，也因有京東產(chǎn)發(fā)的存在，其能夠與獨立的京東物流一起，通過協(xié)同力，形成快速發(fā)展的新格局。

　　數(shù)實融合的思潮下，這是一家新型實體企業(yè)的應(yīng)有之義。

　　12月15日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃的通知，要求到2025年，基本建成供需適配、內(nèi)外聯(lián)通、安全高效、智慧綠色的現(xiàn)代物流體系。其中也特別提及，在倉儲物流行業(yè)穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

　　此番倉儲物流REITs再擴(kuò)容，對于進(jìn)一步盤活存量倉儲物流資產(chǎn)意義重大。而京東深耕以倉儲物流為核心的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十余年，形成了數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化的新發(fā)展路徑，無疑是這份現(xiàn)代物流體系的又一頂層設(shè)計，貢獻(xiàn)了一份扎實可行的思路。

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