【編者按】目前我國物流業的發展仍處于初級階段，非常需要采用物流園區這種形式對現有物流資源和物流企業進行整合。物流園具有跨行業、跨地區、多功能、多層次的屬性，規范管理有利于發展物流園區的建設，客觀上需要政府通過科學規劃，促進園區更好的健康發展。

　　物流園具有跨行業、跨地區、多功能、多層次的屬性，規范管理有利于發展物流園區的建設，客觀上需要政府通過科學規劃，組織制定區域物流園區發展規劃，宏觀整合企業資源、優化工業布局，實現物流園區的規模效益、集聚效應，促進園區更好的健康發展。

　　1、缺乏統一規劃，影響區域合理布局

　　目前，各級政府積極參與推動物流園區建設。在政府規劃推動建設的物流園區中，通過省級政府審批的占32%；地市級政府審批的占59%；區縣級政府審批的占9%。地市、區縣一級政府審批建設的園區數量占比較高，該現象值得關注。

　　由于省級以下政府在區域經濟發展的全局和大局方面關注相對弱一些，容易偏重地方發展，所以很有可能會造成同一地區或小區域范圍內有多個園區存在，同時各地政府也會出臺不同的優惠政策吸引建設投資，可能導致一些不良競爭出現。

　　從全國商貿物流的宏觀角度看，我國物流園區的布局與規劃還存在著一定的不科學性。在節點的設置、資源的聯絡與調配、重點戰略物資與應急物資的儲備等多個方面沒有形成整體的規劃，造成區域物流園區之間缺乏聯系、各自為政，難以較好地適應國家整體物流布局的需要和滿足企業供應鏈運作的需求，造成資源浪費、銜接不暢、配置不平衡。

　　2、戰略定位不明確，導致發展不理想

　　物流園區的建設必須以市場需求為導向。調查表明，存在多種因素影響物流園區發展。首先，區域經濟發展水平是物流園區建設和運營要考慮的重要因素。其次，科學選址對物流園區的運營很重要。交通便利、鄰近交通樞紐是一個重要的條件，同時為工業園區或現貨市場提供配套服務的物流園區往往有很好的市場基礎，發展會比較順利；第三，區域范圍內的物流企業群體的規模和服務能力對物流園區的招商和運營也會產生重要影響。影響企業入駐物流園區的主要原因中，依據選擇頻度依次是本地物流企業發展不具規模，離市中心太遠，人員上班不方便，遷入費用昂貴，配套設施太差，租金太貴以及管理水平落后。

　　部分物流園區在規劃建設時缺乏明確的戰略定位，造成了物流園區招商引資困難，影響了園區整體效益的發揮。目前，規劃不充分和戰略定位不明確兩項因素是很多物流園區規劃建設和發展過程中遇到的最大阻力。

　　3、土地問題成為物流園區發展瓶頸

　　調查顯示，土地問題成為制約我國物流園區發展的瓶頸問題。土地政策是園區最希望得到的優惠政策，這一現象在沿海經濟發達地區尤為突出。調查顯示，有41%的物流園區認為現行的土地政策限制了物流園區的發展。很多園區土地手續辦理放緩，部分項目不能如期開工；后續土地儲備不足，影響遠期規劃和發展。

　　隨著我國土地政策的調整，和土地相關的各種成本均有明顯提升，導致物流園區的發展過程中經營成本不斷增高。我國部分一線城市（上海、深圳等）物流用地地價已達60~100萬元/畝，導致物流園區固定資產投資成本大幅度上升，大幅度加大了企業的運營成本。

　　4、服務意識和經營管理決定園區長遠發展

　　企業的入駐是衡量一個園區運營狀態好壞的重要指標。在企業進駐物流園區的原因中，依據選擇頻數依次是交通方便，配套設施齊全，服務質量高，園區品牌好，交易條件好，優惠條件，租金便宜。由此可見，物流園區的服務能力和服務意識對園區生存和發展起著非常的重要作用。

　　一些園區將招商重點放在與園區發展思路一致的高端、品牌客戶上，逐漸淘汰小、亂、差業戶，提高公司品牌形象和利潤升值空間。同時，通過轉變新的經營和服務模式，對園區客戶資源進行整合開發，拓展新業務（如控貨融資等），建立服務標準，提高物流綜合服務水平，取得了良好的經濟和社會效益。

　　相比之下，部分物流園區的服務內容單一，其所提供的服務局限于庫房貨場出租和物流設備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區企業的運作提供各種支持性配套服務，整個園區難以為客戶提供高附加值的物流服務，導致物流園區招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好。

　　5、綜合性大型商貿物流中

　　心，是將來的發展方向和趨勢

　　未來大型物流園區一般都具有廣泛復雜的綜合功能，除了一般的物流功能以外，還將具有商品博覽功能、信息發布、技術服務功能、商品交易功能等多項功能，具有綜合集約性、獨立專業性和公共平臺性等顯著特征。因此未來集商品集散、物流管理為一體的綜合大型商貿物流中心的出現，不但是物流中心的發展方向，也給商貿物流園的發展指明了道路。

　　總而言之，物流園區是一種發展模式，是一個空間概念，是一個高標準的物流節點，是現代物流的表現形式。目前我國物流業的發展仍處于初級階段，非常需要采用物流園區這種形式對現有物流資源和物流企業進行整合。另外，來自區域經濟發展的需求、改善城市環境的需求以及入世后面臨的機遇和挑戰也都成為了發展物流園區的必然因素。大力發展物流園區將成為我國物流業未來發展的必然趨勢，成為政府和企業共同促進物流發展的最佳切入點和結合點。