伴隨經濟幾十年高速發展，物流業發揮了基礎性、關鍵性作用，是經濟循環中的關鍵一環。物流園是物流業高速發展之下形成的新生業態，也是我國區域物流系統規劃中的重點。國家在2019年-2023年連續五年發布全國物流樞紐城市，意在從國家戰略高度引導全國核心區域物流樞紐建設和園區布局。

　　從產業鏈角度來看，物流產業上游主要為提供物流業發展的基礎設施和設備的行業，包括道路基礎設施建設行業、倉儲地產業、以及物流設備制造業；中游包括提供運輸、倉儲以及物流管理服務的物流企業，下游主要為對倉儲、運輸等服務有需求的行業或個人。

　　物流園區從空間上積聚了產業鏈上下游企業，從功能上涉及到生產、加工、銷售、配送等供應鏈各個環節，通過合理的空間布局、有機的功能組合、優化的資源配置以及信息系統整合發揮其系統整體優勢。

　　一、物流園區的開發建設模式

　　目前我國總體上是政府支持、企業合作和市場化運作的基本模式，但在具體涉及到某個物流園區時，還是存在具有不同特點的開發和建設模式。根據國內外與物流園區功能相同或相當的物流基礎設施開發建設的經驗，物流園區在發展模式上可能的選擇有如下幾種：

　　1、經濟開發區模式

　　將物流園區作為一個類似于目前的工業開發區、經濟開發區或高新技術開發區的項目進行有組織的開發和建設。是在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發部門的組織下進行的經濟開發項目。

　　2、主體企業引導模式

　　通過利用在物流技術進行企業經營和企業供應鏈管理中具有優勢的企業，由其率先在園區的開發和發展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現物流產業的聚集和依托物流環境進行發展的工業、商業企業的引進，達到物流園區開發和建設的目的。

　　3、工業地產商模式

　　將物流園區作為工業地產項目，通過給予開發者適應工業項目開發的適宜的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由工業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。

　　4、政府投資或政策支持下的開發和建設模式

　　政府進行物流園區的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業，由其在政府制定的較為優惠的使用政策的框架下進行經營管理。這種開發模式的目的在于建立良好的物流運作與管理環境，為工業、商業以及物流經營企業創造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區建設是一種社會效益的體現，城市及政府的收益來自于整體經濟規模的擴大和經濟效率與效益的提高。目前，這種模式的運作方式主要是交通運輸、商貿流通等政府部門以基礎運輸、倉儲等設施的投資支持園區的建設，以及城市政府以土地優惠、既有設施資源整合和置換等方式支持物流園區的建設，并通常由具有政符背景或授權的企業進行開發建設和建成后的運營。

　　5、企業合資、合作的開發和建設模式

　　在目前的物流園區建設中是較為普遍的模式，通常由商貿流通控股企業、大型工業制造企業、骨干交通運輸與儲運企業發起，獨立完成或通過招商引資共同開發和建設，然后吸收社會商貿流通企業、零配件供應企業、運輸及倉儲服務企業、專業化物流企業加盟。

　　6、綜合運作模式

　　是指對上述模式進行混合運用的物流園區開發模式。由于物流園區項目一般具有建設規模較大和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備園區經營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使園區建設順利推進的目的，必須對上述幾種模式進行綜合使用。物流園區的規劃和開發建設是統一進行的，設有專門的物業企業實行統一管理，物流園區（業主）與布局在其中的不同功能的物流經營企業之間的關系可以有幾種，包括租賃、資產入股、合作開發與經營等。

　　7、探索型商業模式

　　投資方負責開發建設，按投資總額測算拿出一定比例經費委托專業平臺運營商來這運作，通過運營實踐結果進行驗證及完善，但是按投資總額測算每年需拿出一定比例經費委托專業機構。

　　8、輕資產模式、重資產模式、“混合資產”運營模式

　　隨著地產行業杠桿的下降，重資產已不再是開發商的最佳選擇，而輕資產模式和專業運營商模式則會得到越來越多的用武之地。提高園區“混合資產”提升運營服務能力成為未來發展模式。重資產可以有多種盈利方式，可以銷售土地、物業載體，土地升值賺取土地的錢或者產業的錢。輕資產輸出和專業運營商模式要想盈利就需要立足園區，必須將項目運營好，才能夠帶來利益。純粹的輕資產輸出難，輕資產和重資產和專業運營商“混合資產”運營模式相輔相成是最佳選擇。

　　二、物流園區的商業模式

　　1、公路港模式

　　公路港模式是當前國內物流園區運營管理最成熟、數量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎上通過物流信息平臺實現貨源與車源結合，極大地降低了物流成本。然而在進一步擴張方面面臨資金和管控瓶頸。

　　2、商貿物流地產模式

　　商貿物流地產模式是伴隨著商貿批發市場的發展而壯大起來的，通過品牌優勢低成本拿地打造商貿群，引進商戶進一步帶動配套物流園區建設。然而隨著電子商務發展，批發型貿易市場面臨萎縮。

　　3、貨運樞紐模式

　　在邊境口岸、港口、鐵路貨場、機場附近，通過多式聯運，打造具有較強集散能力的貨運服務型物流園區。可以依托鐵路貨運站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區復制推廣。

　　4、工業物流地產模式

　　其利用國外產業投資基金私募較低成本的資金用于在國內的快速擴張。

　　5、綜合服務物流園區模式

　　該模式能夠整合倉儲、配送、零擔物流、專線運輸、商貿交易等功能，通過相互帶動而形成較強的集聚輻射帶動能力，是一個可為城市提供綜合物流服務功能的物流園區。

　　6、電商物流園區模式

　　京東亞洲一號是運用該模式的典型。京東亞洲一號物流中心為京東物流服務體系的重要環節，通過高效率倉儲、分解，降低企業成本，從而給企業帶來經濟效益。在模式上通過自主購地建設并運營，在適用范圍方面主要針對面向全國進行擴張的大型電商。

　　三、物流園區的運營模式

　　1、管委會模式

　　是政府成立物流園區管委會，負責園區的日常經營與管理。這是國內物流園區經常采用的運營模式。政府是物流園區運營發展的堅強后盾，能夠按照規劃要求，推進物流園區的規范化經營，此模式有利于物流相關政策的實施與落地，也有利于同政府相關部門的協調與溝通。

　　2、主導企業運營模式

　　適用于以主導企業為主體開發建設的物流園區，依托主導企業進行園區管理、運營與日常維護。該模式中具有一定運營管理經驗的主導企業參與園區開發建設，能夠形成建設運營一體化模式。

　　3、第三方團體運營模式

　　聘用有經驗的第三方團隊對園區進行經營，實現政企分開、市場化運作，構建現代企業管理制度。該模式以市場為導向，可以準確地把握市場及物流業發展最新趨勢，制定合理的運營策略與發展機制，并能夠有效協調入駐企業與政府之間的關系。

　　國內物流園區的管理以管委會模式為主，特別是在物流園區的起步階段，采用管委會模式對于有效協調政府各部門之間的關系，推動園區的落地具有重要意義。隨著物流業的發展和物流管理理念的變革，智慧物流園區的發展正在深刻影響物流園區的運營與管理，特別是在物流網、車聯網及大數據時代，迫切需要引入具有豐富管理經驗的團隊來負責園區運營管理，依托于信息技術及管理技術創新，推動物流園區的管理向智慧化、精細化方向轉變。

　　四、國企投資物流產業園區對策及建議

　　1、把握宏觀經濟發展環境與市場需求

　　主要包括對全國層面、省市（地區、區域）層面及本地層面的政策文件的領會；對總體經濟和物流行業，包括現狀、結構、特點、問題、趨勢等情況的調研；對當地城市產業結構的分析，包括了解當地城市主導產業的構成、支撐主導產業的重點企業分布、當地物流產業發展現狀、未來規劃等內容。

　　市場方面需要具體分析當地物流需求。如果是產地物流，需要明確主要企業和主要產品。如果是銷地物流，需要明確需求企業（消費者）、主要需求以及需求量。如果是中轉地物流，需要本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求。

　　2、進行詳實的實地市場調研

　　考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。物流園區項目的實地調研。

　　一是調研周邊主要產業園區，對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業、科技）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃，入駐企業、優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

　　二是調研周邊同類物流園區及其入駐企業，調研已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，供項目決策參考。

　　三是調研潛在客戶需求，具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的調研，為項目后期招商積累客戶。

　　3、分析項目地的區位交通情況

　　一是區位優勢環境，具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，還是商貿城市）、目前的經濟總量以及發展趨勢、人口規模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬。微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。

　　二是交通優勢情況，根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析，包括公路、鐵路、港口和機場的情況。

　　4、制定戰略定位和規劃設計

　　一是確定具體的戰略定位，即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。要具體化，市場針對性要強。戰略定位包括市場定位、客戶定位、產品定位、品牌定位等。

　　二是確定主要功能確定以及分區的空間布局。物流園區項目的主要功能包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。需要確定各功能區的主要經濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐，平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。

　　三是制定具體的規劃設計方案，包括建筑形態（外觀和內部）、道路規劃（人車分流）、景觀綠化等。具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。

　　5、明確項目的開發和盈利模式

　　物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入；而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。

　　一是在土地規劃上，明確土地性質，協商土地價格，確定規劃條件。

　　二是確定開發原則。正因為物流園區項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為“統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理”。

　　三是因地制宜經營模式，包括全部持有出租，全部銷售，租售結合。

　　四是確定項目后期運營的收入結構，除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其他收入。

　　6、做好項目的后期運營管理

　　物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系：園區公共服務體系，搭建一個平臺：物流信息服務平臺，打通一個鏈條：供應鏈金融。

　　在園區公共服務體系上，一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。

　　包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業管理部門入駐園區。三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。四是業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。

　　物流信息服務平臺包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

　　針對供應鏈金融服務鏈條，物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。拿倉單質押來說，單個物流企業做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區做，最低為50%，有的甚至高達70%。

　　7、獲得政府相關扶持政策

　　物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

　　一是國家產業政策導向和資金支持。物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當地政府和國家有關部門申請扶持資金。

　　二是當地政府的具體有關政策，包括土地政策、規費政策、稅收政策、其他政策，如政府代辦項目手續、行業規范管理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商）以及實際的財政資金支持等。

　　8、智慧物流園區發展

　　一是注重基礎設施建設，形成基于平臺的信息集成模式。通過互聯網與物聯網實時感知園區作業信息，輔助管理人員對異常環節的精準監控；通過搭建一站式服務的操作平臺，高效集成園區企業、公眾需要、政府部門等多方主體需求和業務數據，有效支持物流業務各環節信息及時對流，實現信息數據集成化、業務辦理流程化和監管智能化，提高物流信息化水平和服務能力。

　　二是注重引入先進信息技術，實現園區運作智能化和決策智慧化。機器人、無人機等人工智能技術的引入，有效推進物流手段的機械化、信息化和自動化;智慧物流園區管理系統的運用，實現了倉儲、包裝、配送等環節的智能化管理，推動園區智能化運作。同時，大數據、云計算等技術能夠進一步挖掘物流、商流、信息流和資金流的潛在價值，通過深度的數據分析，輔助執行層效率的優化和作業質量的提升。

　　三是注重園區企業的協同運作，促進資源共享，優化資源配置。智慧物流園區對園區企業、設備、人員、數據、作業方式等進行統一的調度安排，推動園區企業間的信息共享。通過充分運用物聯網、大數據等信息技術，將單個企業不能或不愿完成的需求進行匯集整理，形成有吸引力的業務需求，積極調動園區倉儲、運輸、配送等各個環節，實現園區企業之間的聯結與協調合作，提高資源的使用效率。

　　四是注重園區整體的全程可視，打造智慧物流生態圈。完善的信息基礎設施和先進的信息技術為園區的全程可視管理提供硬件支撐。智慧物流園區依托信息系統，方便園區各主體能夠對自身業務數據和作業運轉流程進行一體化跟蹤監管和全程追溯分析，對園區資源進行統一透明的管理。將新的技術、管理手段、管理平臺與園區結合在一起，逐步形成智慧化產業格局，打造智慧物流生態圈。